【第二套房】未满手房成交量骤降南沙区不少中介考虑转行业主及买家拉锯战突然多出的增值税谁来承担图广

    未满手房成交量骤降南沙区不少中介考虑转行业主及买家拉锯战突然多出的增值税谁来承担图广

“除非是没得选，又实在是看中了，我才会去选产权未满五年的二手房。”

“南沙区府附近好多中介已经一两个月都没开单了，活不下去的话可能要转行了。”

“一套五百万的二手房，产权未满五年的话，突然多了二三十万增值税，差不多是一套房子的装修费了，买家卖家谁都不想承担这笔费用，还在拉锯状态当中。”

……

4月21日，广州给楼市调控政策打上“补丁”，主要涉及提高人才买房门槛，以及将广州9区增值税免征年限从2年调整为5年。如今新政已落地实施一个多月，记者走访发现，最受打击的是产权已满2年未满5年的二手房，有些楼盘二手房源成交量几乎为零，附近的中介机构生意大受影响。因为买卖双方都不想承担多出来的增值税，有些买家转为购买新房，更多卖家则选择暂时按兵不动。

未满5年二手房成交量骤降

南沙区不少中介考虑转行

最先体会到广州楼市冷暖的，是一线的房地产中介人员。“南沙这边很多中介这一两个月都没有开单了，现在都很闲，天天出来喝茶聊天。”在南沙从事房地产中介多年的周先生向记者吐槽道。

周先生表示，在南沙区政府附近有50多家中介，中介人员的流动性极大，如果时间再久一点，生活不下去，不少中介新人可能会跑到佛山、中山等其他城市做中介，或者是转行到其他行业。

据周先生介绍，在南沙区府周边的二手楼盘，大多建成于2015年之后，如今很多二手房源的不动产权证正好是满2年，但是未满5年的。如星河盛世、滨海御城、叠翠峰等之前热门的小区楼盘，交易量受广州楼市“4·21新政”的影响比较大。

叠翠峰楼盘位于南沙区府，建成于2015年，记者通过房天下网站查询发现，此前该楼盘二手房每个月的成交量约五六套左右，而新政过后，仅在4月22日当天成交了一套。而星河盛世、越秀滨海御城等楼盘在“4·21新政”后的成交量为零。

在黄埔区工作的地产中介周经理也跟记者透露，近期黄埔区不少次新房的成交量也受到比较大的影响。如中鼎君和名城、保利学府里的二手房源，很多都是未满五年的，成交量大受打击。

记者通过房天下网站查询发现，建成于2015年的中鼎君和名城在4月21日当天交易一套，此后的交易量为0，而之前该楼盘二手房每个月一般都有两三套的交易量。而保利学府里自3月份过后，二手房交易量就为0了。周经理表示，现在二手房的挂牌价格基本还没怎么变化，但是有些满5年的二手房挂牌价稍微涨了几万元，“毕竟比未满5年的二手房有了一点点优势”。

业主及买家拉锯战：

突然多出的增值税谁来承担？

此前，广州市二手房交易税费标准为，对2年以上的个人转让普通住宅免征税费，不满2年的个人转让普通住宅以5%的税率收取增值税。此外，卖方还需承担0.3%的增值附加税，一共是5.3%。广州“4·21新政”规定，天河、黄埔、南沙等9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。也就是说，即使产权满了2年，但是未满5年的话，也得交5.3%的增值税及增值附加税。如一套售价500万，产权未满5年的二手房，大约需要交26.5万元的增值税及增值附加税，相当于一套房子的装修款了。

图：广州市个人销售住房增值税征免新政策

由此产生了一个新的问题，这个增值税是由买家还是卖家承担？据了解，在房地产市场交易当中，实际上一般都是业主实收房款，买家承担了所有的税费。不过，多数地产中介对记者表示，目前对于谁来承担增值税，买卖双方还处于一个拉锯的状态当中，毕竟谁都不想承担这笔增值税，最终还得看双方的承受度。

天河区的地产中介李经理称，他的一位客户，房子满2年未满5年，新政出来之前，原打算是卖488万，但因为自身的房子存在一定的缺点，而且业主急着资金周转，因此将房子降价为450万元，并主动承担多出来的近26万元的增值税。

另外一位业主的情况则恰恰相反，他打算卖掉位于天河区的一套学位房，产权还差半年才满5年。在去年年底，他在天河区的学位房挂牌价为350万元，新政发布后，则提价到450万元，涨了100万，而增值税由业主来承担。

“羊毛出在羊身上，如果要业主出税费，可能就没得便宜，甚至可能会涨价。”李经理表示，二手房放出来的产权未满五年的，能完全承担税费的业主并不是很多，如果业主想卖房的话也是可以谈，只是要看买卖双方如何承担比例。确实也有买家因为增值税跟业主谈不拢而选择暂时放弃购房。不过他认为，谈判都是暂时性的、弹性的，可能今天不行，明天就行了，具体得看双方的个人情况而言。

优质房源即便涨价仍抢手

未满5年的二手房成最后选项

记者从房地产中介处了解到，“4·21新政”对广州市中心的学位房刚需方面并没什么影响。天河区的地产中介李经理对记者表示，最近放出来的几套优质房源放出来当天就会被卖掉。“一般来说，朝南、带花园，安静的房源比较抢手。”市民黄小姐同样表示，优质的二手房，尤其是学位房比较稀缺，只要一放出来，有些买家就算是提价二三十万也会买下，在自身资金有限的情况下，根本没法抢，更加不用考虑是否要承担增值税这个问题了。

与之形成鲜明对比的是，产权未满5年的二手房，成了买家们最后的选项。

“除非是没得选，又实在是看中了，我才会去选产权未满五年的二手房”，广州市民刘小姐对记者表示，她的孩子明年将上小学一年级，为了给孩子上好点的公办小学，此前她考虑在天河区买套二手的学位房，均价约6万。恰巧广州楼市新政出台，增值税免征年限从二年改为五年，一算之下，比之前的预算多了二三十万，此外还要另外再给两个点的中介费。权衡再三，最终她选择了在芳村一个带省级小学学位的盘楼买了新房，均价也是6万多。她说，加上增值税、中介费后，二手房的价格跟新房差不多了，新房子虽然不在市中心，但是住起来也比二手房较舒服。

广州市民黄小姐属于改善型买家，她一直在考虑将原有的小房子卖掉，换套大房子。她对记者表示，并不会因为增值税的原因，将自己的第一套房子降价卖掉。她比较看重的还是第二套房是否符合自己心意，再去考虑是否换房。她说最近因为市场价格波动大，暂时先不去看房了，估计要等半年后房价稳定了再考虑。

二手房交易量、人气双双下降

广州乐居监控阳光家缘数据显示，2021年4月广州全市新房网签10990套，环比3月份跌12%。广州市房地产中介协会的数据显示，4月份广州全市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数为16025宗，环比增长6.74%。广州市房地产中介协会表示，4月21日，广州市政府发布楼市新政，明确自4月22日起实施一系列加大房地产市场调控力度的措施，使得部分消费者集中在新政生效前夜网签，从而带动全月整体成交的增长。4月21日，广州全市二手住宅共网签2689宗，远高于往常日均网签量。价格方面，据国家统计局公布的数据，4月份广州一二手房价格涨幅位列4大一线城市之首。

值得注意的是，广州楼市“4·21新政”是从4月22日开始实施，新政发布后的一周，广州二手房交易量骤降逾六成。据广州市房地产中介协会发布的数据显示，4月26日-5月2日，广州二手住宅网签量共计2261宗，相较于新政出台当周（4.19-4.25）5675宗的网签量，下降60.16%。

广州中原项目部总经理黄韬表示，涉房金融监管的持续收紧以及银行房贷利率点数的上调，导致购房成本加大，有投资意向的客户进一步萎缩。加上广州楼市受到“4·21新政”的影响，一二手房，尤其是二手房的成交量明显回落。虽然一手房个别楼盘比较火爆，但因为限价的原因，目前许多楼盘仍未拿到预售证，所以一手房虽然人气旺，但是成交量也是回落的。而二手房的业主以及买家处于观望中，因此二手房不仅成交量回落，人气也在减少。

未来广州楼市将会如何走向？中介人士分析认为，目前不管是买房还是卖方客户，都还处于观望期，他们要看政策实施、市场走向是怎样。可能就会压制了大半年，到下半年二手房交易才会好起来。

此前，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓曾分析，整体来看，本次新政主要以需求侧的调控为主，所以预计对目前居于高位的一二手房成交量都会有所限制，成交量或高位回落，而前期冒头的房价则会趋稳。预计下一步广州将会根据对调控的效果评估，再来决定是否需要继续升级补丁。

监制：谢艳霞

策划：谢江涛 高春明

统筹：卢若情

采写：记者 卢若情 见习记者 张洁莹